J-REITで毎月分配金生活

J-REITで毎月分配金を得ています。実物不動産は手が出し難いので、複数のJ-REIT銘柄を組み合わせて、毎月分配型にしてみました。

J-REIT:ポートフォリオ構成、銘柄選択と考察

   

読者の皆さん、こんちには。
いつも当ブログにご訪問頂き有難うございます。

今日は、数あるJ-REIT銘柄の中で、どの銘柄を、どのように組み合わせて、
どのような考えで、現在の毎月分配型ポートフォリオを構築したのか、
少し書いてみたいと思います。

その1:不動産の用途
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大きく5つにわけて考えています。
まず代表的な、オフィス系、住居系、商業施設系。
そして、物流施設系、ホテル系の5つです。
この5つに銘柄分散するとしたら、物流施設系とホテル系は必然的に決まってきます。

ホテル系:
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 (12月決算)

ホテル系は、これで決まり。

物流施設系:
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 (1月/7月決算)
3249 産業ファンド投資法人 (6月/12月決算)

物流施設系は、2銘柄ありますので、どちらか1つを選択。
私は日本ロジスティクスファンドの方を保有しています。
産業ファンドの方は、物流施設だけでなく、
インフラ施設(発電所、空港などの経済インフラ不動産)も
投資対象になっているようで、分散用途には合っているようですが、
日本ロジスティクスファンドには、風格と安心感がありますね。
まあ、個人的な意見ですが。

これでホテル系1銘柄、物流施設系1銘柄、合計2銘柄が選択できました。
別に無理にホテル系や物流系をポートフォリオに組み込む必要はないので、
これらをパスして、オフィス系、住居系、商業施設系だけで組み合わせるのも
1つの選択肢だと思います。

その2:地域の分散
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J-REIT最大のリスクは、やはり地震でしょうね。
あるいは、大自然災害や放射能汚染で地域一体が住めなくなるとか。
なので、地域分散はポートフォリオ構成上、必須です。

しかし、残念ながら,J-REITは東京に集中していますので、
そんなに地域分散の選択肢は大きくはないようです。
そういう意味では、海外リートにも分散投資することになり、
私もかなりの金額を海外リートにも分散投資していますが、
本文と離れるので、その話はまだ別の機会に。

で、地域分散ですが、まず、明確なのが、関西と九州で以下。

関西地域:
8977 阪急リート投資法人 (5月/11月決算)
3227 MIDリート投資法人 (6月/12月決算)

九州地域:
8968 福岡リート投資法人 (2月/8月)

これらの銘柄は、地域分散する上では、必須の銘柄。

あとは、その銘柄のポートフィリオの中を見ないと、いけなくなってきます。

例えば、日本リテールファンドの場合、地域分散されており、
 東京:22.93%
 関東:27.93%
 中部・近畿:38.06%
 その他:11.08%
ですが、東急リアル・エステートの場合、当然、東急エリア中心なので、
 東京:87.71%
 関東:12.29%
 中部・近畿:0%
 その他:0%
と、なっています。

どちらの銘柄が優良とかではなく、地域分散としての銘柄選択としては、
日本リテールファンドの方が良いですね。

私が思いますに、
・商業施設系は、地域分散しやすいし、されている。
 関東圏でも都心ではなく、郊外が多い。
・オフィス系は、どうしても、東京中心になっている。
・住居系も、地方物件はイマイチなのか、関東中心になっている。
 住居系も、都心ではなく、郊外に物件を多く持つリートはある。
です。
と、考えると、以下の銘柄などは、理にかなっていると思います。
ポイントは、中部地方や、関東郊外が多いことです。

8979 スターツプロシード投資法人 (4月/10月)
8953 日本リテールファンド投資法人 (2月/8月)

その3:決算月の分散
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出来れば、毎月分配金が入ってくるようにしたい。
となれば、決算月を見て、残りの銘柄を決めていくのも
1つのやり方です。

上記より、今まで選択した銘柄を決算月で並べてみると、以下のとおり。
(物流施設系を日本ロジスティクスファンドを選択したとして)

8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 (1月/7月決算)
8953 日本リテールファンド投資法人 (2月/8月)
8968 福岡リート投資法人 (2月/8月)
8979 スターツプロシード投資法人 (4月/10月)
8977 阪急リート投資法人 (5月/11月決算)
3227 MIDリート投資法人 (6月/12月決算)
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 (12月決算)

空きがあるのは、3月/9月で、ここに銘柄を1つ加えるとしたら、
選択肢は以下の通り。

8952ジャパンリアルエステイト投資法人 (3月/9月決算)
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 (3月/9月決算)
8961 森トラスト総合リート投資法人 (3月/9月決算)
8973 積水ハウス・SI 投資法人 (3月/9月決算)
8986 日本賃貸住宅投資法人 (3月/9月決算)

ここで今まで登場していない東京オフィス系を加えるとして、
どれでも同じような感じですが、多少でも分配利回りの良い、
8961 森トラスト総合リート投資法人 (3月/9月決算)
と、ここではします。

これで、毎月分配型の分散ポートフォリオの完成です。

その4:その他
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他にも以下のような考えもあるので、ご参考程度に。

・3/9月は、J-REITではなく、通常の高配当株(通信や薬品株)で代用する、
 あるいは、かぶるので、J-REITでの配分は少なめで良いかも。
 マイナーな決算月にも銘柄があるのがJ-REITの特徴でもあるので。

・本当はアパート経営とか、大家さんしたいけど、実物不動産は手が出し難いとして
 J-REITで代用するとしたら、賃貸住宅系を多めに組み込むとか。
 賃貸住宅系は、相対的に分配金利回りも良いことですし。

・あとは、好みの問題。長期保有ですから、自分の好きな銘柄と末永くお付き合い。

以上、あくまで、個人的な意見ですよ。

素人の個人的な見解ですので、ご了承を。

株式の配当金を目的にした投資も行っていますので、
よろしければ、「ゆったり配当株投資、ちょっぴり配当金生活」の方もご覧になって下さい。

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